Procedencia de la nulidad de acuerdo de condominio vía arbitraje.

Sala Primera de la CSJ, resolución 923-F-S1- 2023 del 21 de junio.

Extracto

“No lleva razón el recurrente. La posición actual de esta Sala, reconoce la posibilidad de someter a la vía arbitral una pretensión de nulidad de un acuerdo de Asamblea Condominal. Ciertamente, existen normas procesales que contemplan la vía judicial a seguir para tramitar las diversas controversias. No obstante, si se analiza el tema con cuidado, no es correcto afirmar que la simple existencia de un precepto adjetivo de esa índole, excluye la posibilidad de acudir a la vía arbitral. Si así fuera, se haría nugatorio el derecho constitucional a la vía arbitral (art. 43 de la Carta Magna), pues toda pretensión quedaría fuera de esa posibilidad, en el tanto siempre va a haber una norma procesal, especial o general, que determine el tipo de proceso aplicable en la vía judicial. A modo de ejemplo, piénsese en los términos en los que se establece la procedencia del proceso ordinario: “Las pretensiones que no tengan un procedimiento expresamente señalado se tramitarán por el proceso ordinario” (Artículo 101 del Código Procesal Civil). Del mismo modo, en lo que respecta al sumario, en el cardinal 103.1 éjúsdem, se establecen las pretensiones que se tramitan por dicho trámite. Entre estas se contemplan “Las que se dispongan en leyes especiales” (inciso 14). Empero, de ninguna manera esa ordenación procesal excluye la vía arbitral. De hecho, el artículo 37.3 reconoce, precisamente, como excepción procesal, el acuerdo arbitral. Así, es diáfano que la vía sumaria judicial es la procedente siempre y cuando la controversia se radica y resuelva ante un Tribunal del Poder Judicial. Caso contrario, son plenamente aplicables las reglas procesales arbitrales. Nótese, la nulidad de un acuerdo condominal es un aspecto de índole privado y de interés particular de la comunidad de condóminos, sin que haya un motivo legítimo para que se le cercene a quienes compartan la propiedad horizontal la posibilidad de que personas árbitras sean quienes resuelvan sus diferendos.”

Comentario

Esta resolución reitera la acertada posición actual de la Sala Primera que admite la posibilidad de someter a la vía arbitral la solicitud de nulidad de un acuerdo de condominio. El hecho de que el artículo 26 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No 7933, establezca la vía sumaria judicial para dirimir conflictos relativos a la nulidad de los acuerdos, no constituye obstáculo para que la nulidad de un acuerdo pueda ser resuelta por la vía arbitral, pues se trata materia privada disponible. En este caso, destaca la labor de interpretación del tribunal arbitral del acuerdo arbitral establecido en el Reglamento de Construcción, que  formó parte del Reglamento de Condominio. El Tribunal realizó una interpretación amplia del alcance del acuerdo arbitral y del Reglamento de Construcción para concluir que dicho Reglamento contempló disposiciones aplicables a la totalidad del Reglamento de Condominio, no sólo al de Construcción. Tesis con la que coincidió la Sala Primera, una vez analizado el Reglamento de Condominio.

Interesa destacar la línea jurisprudencial que deslinda el derecho adjetivo (procesal) de la posibilidad de acudir al arbitraje, no son incompatibles, el derecho adjetivo señala una vía judicial a la cual pueden acudir las partes, sin perjuicio, de que puedan utilizar el arbitraje, siempre que la materia sea susceptible de arbitraje. Es de esperar, que esta tesis sea aplicada para la nulidad de los acuerdos societarios tratándose de arbitraje societario, donde actualmente la doctrina internacional se encuentra dividida.